房地產(chǎn)

房地產(chǎn)（real estate）又稱不動(dòng)產(chǎn)，是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。

作為一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。房產(chǎn)指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅商鋪、廠房、倉(cāng)庫(kù)以及辦公用房等。地產(chǎn)指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。

法律意義上的房地產(chǎn)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利，這種財(cái)產(chǎn)權(quán)利是指寓含于房地產(chǎn)實(shí)體中的各種經(jīng)濟(jì)利益以及由此而形成的各種權(quán)利，如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)、租賃權(quán)等。

房地產(chǎn)

房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：a) 土地；b)建筑物及地上附著物；c)房地產(chǎn)物權(quán)（注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。）

作為一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，房地產(chǎn)可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。房產(chǎn)指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅商鋪、廠房、倉(cāng)庫(kù)以及辦公用房等。地產(chǎn)指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。

法律意義上的房地產(chǎn)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利，這種財(cái)產(chǎn)權(quán)利是指寓含于房地產(chǎn)實(shí)體中的各種經(jīng)濟(jì)利益以及由此而形成的各種權(quán)利，如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)、租賃權(quán)等。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。

繼2013年和2014年連續(xù)兩年突破4萬(wàn)億元后，中國(guó)官方預(yù)計(jì)2015年國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入也將接近4萬(wàn)億元。受國(guó)務(wù)院委托，財(cái)政部2015年3月5日提請(qǐng)十二屆全國(guó)人大三次會(huì)議審查《關(guān)于2014年中央和地方預(yù)算執(zhí)行情況與2015年中央和地方預(yù)算草案的報(bào)告》。新華社2015年3月5日授權(quán)發(fā)布了“關(guān)于2014年中央和地方預(yù)算執(zhí)行情況與2015年中央和地方預(yù)算草案的報(bào)告（摘要）”。在該摘要“2015年收入預(yù)計(jì)和支出安排”一項(xiàng)中有表述為：地方政府性基金本級(jí)收入44509.51億元，下降4.7%。其中，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入39452億元，下降4.7%。

房地產(chǎn)

需要注意的是，這里的“國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入39452億元”是預(yù)計(jì)數(shù)據(jù)，而非實(shí)際情況。

隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國(guó)內(nèi)地方政府的土地出讓收入總量也在逐年增加。

財(cái)政部2015年1月30日發(fā)布的“2014年財(cái)政收支情況”顯示，2014年1~12月累計(jì)地方政府性基金收入(本級(jí))49996億元，比2013年增加1966億元，增長(zhǎng)4.1%。其中，受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整影響，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入42606億元，同比增加1340億元，增長(zhǎng)3.2%。

而2013年中國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入則是首次突破4萬(wàn)億元，達(dá)到41250億元，比2012年增加12732億元，增長(zhǎng)44.6%。

對(duì)照2013年和2014年數(shù)據(jù)來(lái)看，雖然國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入維持在4萬(wàn)億元的高位，但增幅已經(jīng)大幅縮小。

國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入通常由四項(xiàng)政府性基金收入構(gòu)成，除土地出讓金收入外，還包括新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)收入、國(guó)有土地收益基金收入和農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金收入。

此前，地方政府國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入在2011年達(dá)到3.1萬(wàn)億元，2012年一度降至2.8萬(wàn)億元。

2021年3月2日，中國(guó)人民銀行黨委書記、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示：“房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心問題還是泡沫比較大，金融化、泡沫化傾向比較強(qiáng)，是金融體系最大灰犀牛。

房地產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)業(yè)是指：是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。主要包括；土地開發(fā)、房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。在實(shí)際生活中，人們習(xí)慣于將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)容包括

1、 土地的開發(fā)和再開發(fā)；

2、 房屋的開發(fā)和建設(shè)；

3、 地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)(包括土地權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等)；

4、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)(包括房屋的買賣、租賃、抵押)；

5、房地產(chǎn)中介服務(wù)(包括信息、測(cè)量、律師、經(jīng)紀(jì)、公證等)；

6、房地產(chǎn)物業(yè)管理；

7、房地產(chǎn)金融(包括信息、保險(xiǎn)、金融投資等)。

房產(chǎn)市場(chǎng)

房產(chǎn)市場(chǎng)是從事房產(chǎn)、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動(dòng)的場(chǎng)所或領(lǐng)域。房產(chǎn)包括作為居民個(gè)人消費(fèi)資料的住宅，也包括作為生產(chǎn)資料的廠房、辦公樓等。所以，住宅市場(chǎng)屬于生活資料市場(chǎng)的一部分，非住宅房產(chǎn)市場(chǎng)則是生產(chǎn)要素市場(chǎng)的一部分。房產(chǎn)也是自然商品，因而建立和發(fā)展從事房產(chǎn)交易的市場(chǎng)是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的要求。

房產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行社會(huì)再生產(chǎn)的基本條件，并可帶動(dòng)建筑業(yè)、建材工業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制，及時(shí)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的價(jià)值和使用價(jià)值，可提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)資源的有效配置和房產(chǎn)建設(shè)資金的良性循環(huán)。房產(chǎn)市場(chǎng)能引導(dǎo)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)合理化，有利于改善居住條件，提高居民的居住水平。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中最有代表性，也是最重要的部分，處于主體地位。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的歷史

第一階段： 理論突破與試點(diǎn)起步階段（1978年至1991年）

1978年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點(diǎn)。1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。1982年國(guó)務(wù)院在四個(gè)城市進(jìn)行售房試點(diǎn)。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費(fèi)。 1987至1991年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標(biāo)出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺(tái)，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國(guó)務(wù)院先后批復(fù)了24個(gè)省市的房改總體方案。

房地產(chǎn)

第二階段：非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段（1992年至1995年）

1992年房改全面啟動(dòng)，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動(dòng)。1992 年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長(zhǎng)，月投資最高增幅曾高達(dá)146.9%。房地產(chǎn)市場(chǎng)在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面，在個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫。1993年底宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控后，房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)率普遍大幅回落。房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷一段時(shí)間的低迷之后開始復(fù)蘇。

第三階段：相對(duì)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段（1996年至2002年）

隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。1998以后，隨著住房實(shí)物分配制度的取消和按揭政策的實(shí)施，房地產(chǎn)投資進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

第四階段：價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)（2003年-）

2003年以來(lái)，房屋價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市房屋銷售價(jià)格上漲明顯。隨之而來(lái)出臺(tái)了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。最早是1978年，已經(jīng)走過(guò)了30年歷史。相比2013年1-2月數(shù)據(jù)，其他資金累計(jì)占比較上一數(shù)據(jù)基數(shù)期增加3個(gè)百分點(diǎn)。

2013年3月份國(guó)房景氣指數(shù)比上月回落0.36點(diǎn)，一季度，全國(guó)土地市場(chǎng)量跌價(jià)漲，后續(xù)商品房供應(yīng)量堪憂;房地產(chǎn)投資增速明顯回落，新開工面積再次負(fù)增長(zhǎng)；商品房銷售增幅出現(xiàn)下滑，價(jià)格增幅放緩?？傮w而言，潛在供應(yīng)依然偏緊。2021年上半年和下半年有截然不同的行情：上半年，無(wú)論是房地產(chǎn)開發(fā)貸款、銷售面積和銷售額均十分活躍，房?jī)r(jià)在一些城市有穩(wěn)步抬升勢(shì)頭，房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵詞還是約談、調(diào)控升級(jí)、二手房指導(dǎo)價(jià)等；下半年以來(lái)，受個(gè)別房地產(chǎn)頭部企業(yè)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)等因素影響，市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生變化。一些房企資金鏈緊張，多城市土地出現(xiàn)流拍，企業(yè)減員、降薪現(xiàn)象頻現(xiàn)。

1、房地產(chǎn)位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動(dòng)，房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可移動(dòng)、固定性，使房地產(chǎn)受地理位置的限制；

2、地域差別性：每一個(gè)地區(qū)或者同一地區(qū)不同位置的房地產(chǎn)價(jià)值也不相同；

3、房地產(chǎn)的高質(zhì)耐久性；

4、房地產(chǎn)具有保值、增值性，前提是國(guó)家的政局穩(wěn)定，由土地性質(zhì)決定，土地有限、不可再生，但人們對(duì)土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產(chǎn)作為龍頭產(chǎn)業(yè)，稅收約占國(guó)民生產(chǎn)總值的10%。

房產(chǎn)交易形式

（1）房產(chǎn)買賣。其中包括國(guó)有房產(chǎn)的買賣、集體房產(chǎn)的買賣和私有房產(chǎn)的買賣。

（2）房屋租賃。

（3）房產(chǎn)互換。

（4）房產(chǎn)抵押。

地產(chǎn)交易形式

（1）一級(jí)市場(chǎng)。這是由國(guó)家壟斷經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)，它涉及集體土地所有權(quán)的變更和國(guó)有土地所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)。經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括：征用土地，辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)；以出售或拍賣的方式轉(zhuǎn)讓土地的一定時(shí)期的使用權(quán)；出租土地，定期收取地租等。

（2）二級(jí)市場(chǎng)。這是由具有法人資格的土地開發(fā)公司對(duì)土地進(jìn)行綜合開發(fā)、經(jīng)營(yíng)所形成的市場(chǎng)。

外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要渠道，包括外商直接投資、借用外債、境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人以自購(gòu)和包銷方式買入商品房等方式。

1、中華人民共和國(guó)建筑法

2、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法

3、物業(yè)管理?xiàng)l例

4、房屋登記辦法

5、商品房銷售管理辦法

6、土地登記辦法

7、招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定（2007修訂）

8、國(guó)土資源部關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知

9、最高人民法院印發(fā)《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下進(jìn)一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見》的通知

10、最高人民法院民二庭庭長(zhǎng)宋曉明在“物權(quán)法擔(dān)保物權(quán)國(guó)際研討會(huì)”上的講話——物權(quán)法擔(dān)保物權(quán)編實(shí)施中的幾個(gè)重要問題

11、國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例

12、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例

13、城市商品房預(yù)售管理辦法

14、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法

15、商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定 

房地產(chǎn)業(yè)搭上“振興規(guī)劃”末班車的消息刺激地產(chǎn)股全線上漲，不過(guò)收市后有報(bào)道稱房地產(chǎn)納入振興規(guī)劃愿望可能落空。但據(jù)各機(jī)構(gòu)跟蹤的數(shù)據(jù)顯示，各大城市樓市成交量普遍上升，這無(wú)疑為房地產(chǎn)股的上漲增添了底氣。

消息稱，房地產(chǎn)可能搭上振興規(guī)劃末班車，其中最引人注目的是將取消“第二套房”的限制政策。這個(gè)政策曾被稱為“壓垮房?jī)r(jià)的最后一根稻草”。

房地產(chǎn)

如果這個(gè)政策取消，對(duì)于釋放改善型住房需求將會(huì)有較大助推作用。有業(yè)內(nèi)人士表示，在國(guó)家大力刺激內(nèi)需下，第二套房政策取消應(yīng)該是水到渠成的事，不過(guò)應(yīng)該不會(huì)助漲房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)的漲跌最終還是決定于經(jīng)濟(jì)基本面。昨天收市后，有報(bào)道又稱，政府“可能不會(huì)將房地產(chǎn)業(yè)納入這次產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃之中，原因是該行業(yè)的特殊性和敏感性”。

不過(guò)樓市的回暖無(wú)疑利好地產(chǎn)股。機(jī)構(gòu)披露的上周房地產(chǎn)周報(bào)表明，除昆明和成都外，各主要城市成交環(huán)比上漲。其中，北京一手住宅成交量維持前周的升幅，保障性住房成交上漲趨勢(shì)放緩；天津一手住宅成交增長(zhǎng)26.74%；青島成交量環(huán)比增長(zhǎng)151.41%；上海住宅成交環(huán)比上升25.54%，南京商品住宅周成交環(huán)比上漲47.54%；杭州商品房預(yù)售環(huán)比上漲74.99%，深圳一手房成交環(huán)比上升32.65%；廣州住宅成交環(huán)比上升34.86%；東莞住宅成交環(huán)比上漲19.01%。

另外，武漢、長(zhǎng)沙、西安、鄭州、合肥、福州、廈門、溫州、?？凇㈤L(zhǎng)春環(huán)比也繼續(xù)維持高幅度的增長(zhǎng)趨勢(shì)。天津、廈門和南京三地，周成交量還創(chuàng)下2008年以來(lái)新高。

華泰證券認(rèn)為，經(jīng)過(guò)年初至今的上漲，地產(chǎn)股估值水平迅速上升，重點(diǎn)上市公司動(dòng)態(tài)估值水平已經(jīng)走出低點(diǎn)，回到或接近15-20倍PE的歷史中等水平。

本行業(yè)仍處于有利政策環(huán)境中，成交有望進(jìn)一步回暖，并且重點(diǎn)公司銷售業(yè)績(jī)出色，2009年實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)份額上升也比較可能，因此維持行業(yè)“增持”評(píng)級(jí)。有專家指出，上周房地產(chǎn)成為資金撤出最多的行業(yè)，表明市場(chǎng)對(duì)這個(gè)行業(yè)的看法仍有分歧，而成交量和房?jī)r(jià)是否能夠繼續(xù)提升將是后市地產(chǎn)股走勢(shì)重要的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

房地產(chǎn)權(quán)屬登記是指國(guó)家管理機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況進(jìn)行持續(xù)的記錄，并頒發(fā)權(quán)利證書的法律制度。由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性的特征，所以房地產(chǎn)的流通僅僅表現(xiàn)為權(quán)利主體的變更和相關(guān)權(quán)利的設(shè)定、變更。而權(quán)利必須由法律以一定方式進(jìn)行確認(rèn)和公示，由此各個(gè)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的有效管理幾乎都通過(guò)房地產(chǎn)權(quán)屬登記來(lái)進(jìn)行，以保障交易安全、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展。

2016年2月1日，由國(guó)家工商總局公布的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》正式實(shí)施。

工商總局明確規(guī)定，在未經(jīng)依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的；在未經(jīng)國(guó)家征用的集體所有的土地上建設(shè)的；預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的；權(quán)屬有爭(zhēng)議的；違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的；不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗(yàn)收不合格的等情況的房地產(chǎn)，不得發(fā)布廣告。

對(duì)于發(fā)布房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售、出售廣告，應(yīng)當(dāng)具有地方政府建設(shè)主管部門頒發(fā)的預(yù)售、銷售許可證證明；出租、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓廣告，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明；對(duì)于中介機(jī)構(gòu)發(fā)布所代理的房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告，該規(guī)定要求應(yīng)當(dāng)提供業(yè)主委托證明，以及確認(rèn)廣告內(nèi)容真實(shí)性的其他證明文件。

此外，新規(guī)還明確要求，房地產(chǎn)廣告必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者。房地產(chǎn)廣告中有“買房可上名校”、“保證高投資回報(bào)率”等誘導(dǎo)性語(yǔ)言，或有“為入住者辦理戶口、升學(xué)”等事項(xiàng)，以及承諾“10分鐘到火車站”、“3分鐘到達(dá)地鐵口”等表述都將被視為違規(guī)。

發(fā)達(dá)國(guó)家在交易環(huán)節(jié)征收的稅種往往較少，且稅率也較中國(guó)低，這樣有利于增加房地產(chǎn)的交易和流動(dòng)。

發(fā)達(dá)國(guó)家交易環(huán)節(jié)征稅情況

國(guó)家

稅種設(shè)臵

課稅對(duì)象和范圍

計(jì)稅依據(jù)

稅率

美國(guó)

房地產(chǎn)交易稅

賣方

房地產(chǎn)交易價(jià)格

地方稅，0.01%（科羅拉多州）～

2%（特拉華州）的比例稅率

英國(guó)

印花稅

房屋和土地的轉(zhuǎn)讓或租賃書據(jù)；買方

轉(zhuǎn)讓或租賃金額

0～4%的四級(jí)超額累進(jìn)稅率

加拿大

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅

房地產(chǎn)總價(jià)值

—

地方政府自行確定，一般是0.5%～2%的

累進(jìn)稅率，阿爾伯塔省、薩斯喀徹溫省不征

商品和服務(wù)稅（GST）

新建房屋；新斯科舍省對(duì)農(nóng)村不征稅；買方

購(gòu)買價(jià)格

6%

法國(guó)

登記稅及附加稅

—

市場(chǎng)價(jià)值

4.99%～5.09%綜合比例稅率

德國(guó)

房地產(chǎn)交易稅

買方

買賣時(shí)所支付的購(gòu)買價(jià)格

3.5%

需求

從微觀經(jīng)濟(jì)的角度看，房地產(chǎn)需求是指房地產(chǎn)消費(fèi)者（包括生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性消費(fèi)主體和個(gè)人消費(fèi)者），在特定的時(shí)期內(nèi)、一定的價(jià)格水平上，愿意購(gòu)買而且能夠購(gòu)買的房地產(chǎn)商品量。這里所說(shuō)的需求不同于通常意義的需要，而是指有支付能力的需求，即有效需求。從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度看，房地產(chǎn)需求是指社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總需求，而在某一時(shí)期內(nèi)全社會(huì)或某一地區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)需求總量，包括實(shí)物總量和價(jià)值總量。

不管房地產(chǎn)巨頭承認(rèn)與否，房地產(chǎn)是個(gè)暴利行業(yè)是不爭(zhēng)的事實(shí)。那么，房地產(chǎn)的暴利來(lái)自于哪里呢？筆者從房地產(chǎn)巨頭的“高談闊論”中悟出了其獲暴利的兩條渠道和兩大手段。

所謂兩條渠道。

其一炒地皮，住房不能建在空中，必須要土地，而土地是有限資源，因此，誰(shuí)拿到了有限的土地資源，就意味著誰(shuí)掌控了房地產(chǎn)開發(fā)的主動(dòng)權(quán)，更重要的是，土地資源的有限性又注定了它的巨大升值空間。筆者認(rèn)為，這大概是上個(gè)月“地王”紀(jì)錄頻繁誕生的一個(gè)重要原因的目的：炒地皮，等待升值，從中賺取暴利。

中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮認(rèn)為，開發(fā)商的暴利關(guān)鍵不在于成本，“暴利”的一個(gè)重要來(lái)源是土地升值。他算了一筆賬，假定一個(gè)樓盤項(xiàng)目的土地是兩年前以每平方米2000元的樓面價(jià)購(gòu)入的，到銷售時(shí)，樓面價(jià)可能漲到了5000元，每平方米凈增3000元利潤(rùn)。算出的這筆賬很直觀，既解釋了開發(fā)商為何瘋狂炒地的原因，也道明了房地產(chǎn)暴利的其一個(gè)渠道。

其二炒房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)高，則利潤(rùn)高，房?jī)r(jià)低，則利潤(rùn)低，立竿見影，吹糠見米，因此，炒房?jī)r(jià)從來(lái)就是開發(fā)商絕不放過(guò)的賺取暴利的“暴力”爭(zhēng)奪。為了高房?jī)r(jià)，他們無(wú)所不用其極。

新開發(fā)的待售樓盤，一夜之間全部掛上刺眼的“長(zhǎng)明燈”，給潛在的購(gòu)房者心里造成緊迫感，從而激發(fā)他們的購(gòu)房欲望；開發(fā)商自導(dǎo)自演，雇請(qǐng)人連夜排隊(duì)購(gòu)房，造成房源緊張的虛假形勢(shì)迷惑人；拋棄道德、良知和社會(huì)責(zé)任，赤膊上陣，鼓吹“離婚、同居、包二奶買房也是拉動(dòng)內(nèi)需”、“購(gòu)房即愛國(guó)、救國(guó)”、“經(jīng)適房擾亂了房地產(chǎn)秩序”，等等，不一而足，大肆炒作，百般為高房?jī)r(jià)鼓與呼，從而賺取暴利。

房地產(chǎn)

所謂兩大手段，其一，空手套白狼。從每年的胡閏財(cái)富榜來(lái)看，近些年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的暴發(fā)戶是最多的。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)之所以多產(chǎn)暴發(fā)戶，其一個(gè)很重要的原因是，從房地產(chǎn)行業(yè)可以通過(guò)“空手套白狼”的手段“白手起家”。

一些膽大的開發(fā)商從銀行貸一大筆款子，再?gòu)恼玫兀D(zhuǎn)手出去就能大賺一筆，或直接開發(fā)住房，則賺得更多。還有的人借老百姓保命錢——社會(huì)基金等拿地和開發(fā)房地產(chǎn)，用公共資金賺取暴利，把公共資金置于房地產(chǎn)的開發(fā)風(fēng)浪中。

伴隨隨著房地產(chǎn)的興起，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的貪官也紛紛中箭落馬。前不久，行賄的房地產(chǎn)商引爆湖北麻城政壇地震，牽連出一系列貪腐官員，包括麻城市委書記鄧新生、副市長(zhǎng)徐圣賢，市建設(shè)局局長(zhǎng)夏桂松、副局長(zhǎng)熊文儉，市房產(chǎn)局書記陶興文等。房地產(chǎn)商為何要行賄地方官員？因?yàn)樯僭S行賄花費(fèi)能幫助他們從地方政府的“政策傾斜”中賺取暴利。

比如讓官員幫忙低價(jià)拿地，或通過(guò)改變土地性質(zhì)拿低價(jià)地；其次是免交城市建設(shè)配套費(fèi)；再次是緩征土地出讓金等等；官員大筆一揮，就能賺個(gè)盆滿缽盈，房地產(chǎn)哪有不樂意“出血”的？蘇州市原副市長(zhǎng)姜人杰為何能煉成億萬(wàn)貪官？就是因?yàn)殚_發(fā)商利用姜手中的權(quán)力鉆政策空子低價(jià)拿地，轉(zhuǎn)手凈賺一點(diǎn)九億元！姜?jiǎng)t一次受賄8250萬(wàn)元！

近些年，房地產(chǎn)開發(fā)商及其“磚家”為何如此牛？房?jī)r(jià)為何如此瘋狂的飆車？因?yàn)樗麄冋J(rèn)準(zhǔn)了貪官始終會(huì)替其鳴鑼開道。因此，無(wú)論是房地產(chǎn)的暴利渠道，還是暴利手段，根本原因是法制不健全，權(quán)力沒有受到很好的約束，腐敗擾亂了房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，所以，要想降房?jī)r(jià)，不把可怕的權(quán)力關(guān)進(jìn)籠子里，無(wú)異于白日做夢(mèng)。

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個(gè)人。課稅對(duì)象是指有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率。

作用：

土地增值稅的開征，具有極其重要的作用：

有利于增強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的調(diào)控；

有利于國(guó)家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為；

有利于增加國(guó)家財(cái)政收入為經(jīng)濟(jì)建設(shè)積累資金。

房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)觀察，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式將呈現(xiàn)更加規(guī)?；?、專業(yè)化、多樣化。根據(jù)產(chǎn)品的細(xì)分市場(chǎng)、企業(yè)的自有資源、外部的政策環(huán)境等，各個(gè)企業(yè)會(huì)選擇自己合適的經(jīng)營(yíng)方式。

一、從區(qū)域布局上來(lái)看，一線品牌房企加速進(jìn)軍二級(jí)城市。隨著交通樞紐、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的全新布局，中國(guó)二級(jí)城市將迎來(lái)新一輪發(fā)展計(jì)劃，在這樣的背景下，二級(jí)城市消費(fèi)力將得到提升。

二、從品牌規(guī)模來(lái)看：過(guò)去十年，萬(wàn)科、保利等房地產(chǎn)企業(yè)把握住了市場(chǎng)機(jī)遇實(shí)現(xiàn)了高速發(fā)展，企業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，成為行業(yè)巨頭。隨著調(diào)控政策的繼續(xù)和行業(yè)增速的放緩以及土地成本的飆高，這些大型企業(yè)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)會(huì)更加明顯，市場(chǎng)份額逐步上升，一些中小規(guī)模的企業(yè)受到政策和市場(chǎng)的沖擊影響會(huì)較大，會(huì)逐漸邊緣化。

三、從開發(fā)模式上來(lái)看：現(xiàn)在中國(guó)房企發(fā)展的最大瓶頸依然是金融，資金鏈成為房企開發(fā)項(xiàng)目的最大風(fēng)險(xiǎn)所在。過(guò)去十年房企的開發(fā)模式以快速周轉(zhuǎn)模式為主，也就是買地、賣房、再買地、再賣房。短期來(lái)看，快速周轉(zhuǎn)模式可以加快資金周轉(zhuǎn)，有助于緩解資金鏈緊張狀況，但一旦市場(chǎng)發(fā)生重大波動(dòng)，反而會(huì)加劇資金鏈緊張狀況。以萬(wàn)達(dá)為代表的現(xiàn)金流滾資產(chǎn)模式，更為穩(wěn)妥，在持有資產(chǎn)的同時(shí)銷售部分增值能力較小的物業(yè)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回籠支持下個(gè)項(xiàng)目啟動(dòng)。部分物業(yè)出售，以作現(xiàn)金流為主，部分物業(yè)長(zhǎng)期持有，以作利潤(rùn)為主。通過(guò)現(xiàn)金流