開發(fā)商
開發(fā)商是一個(gè)名詞，是某個(gè)項(xiàng)目的第一承擔(dān)人。包括很多種類：房地產(chǎn)開發(fā)商、軟件開發(fā)商、游戲開發(fā)商等某品牌的開發(fā)商，但無(wú)特殊說(shuō)明一般指房地產(chǎn)開發(fā)商。根據(jù)開發(fā)商的資金實(shí)力（注冊(cè)資金）、開發(fā)項(xiàng)目能力等，建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為一、二、三、四共四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。開發(fā)商要進(jìn)行合法售房需要具備“五證”“兩書”?！拔遄C”是指：《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》，“五證”中最重要的是國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證；“兩書”指：《住宅質(zhì)量保證書》、《商品房使用說(shuō)明書》。
定義解釋
開發(fā)商
依《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)核定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)并持有建筑主管部門頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書》?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》中將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)劃分為五個(gè)等級(jí)，其中一、二、三、四級(jí)企業(yè)能從事城市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，五級(jí)企業(yè)只能在本地區(qū)從事村鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。因此，審查開發(fā)商的資格不僅要從形式上看其有關(guān)證件是否齊全，還應(yīng)從實(shí)質(zhì)上去審查開發(fā)商有無(wú)相應(yīng)的開發(fā)資格。為慎重起見，建議購(gòu)房者盡量選擇被評(píng)為一級(jí)或二級(jí)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商。
資質(zhì)級(jí)別
開發(fā)商
各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)的條件如下：
一級(jí)資質(zhì)
1．注冊(cè)資本不低于5000萬(wàn)元；
2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)5年以上；
3．近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；
4．連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；
5．上一年房屋建筑施工面積15萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；
6．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于4人；
7．工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；
8．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》制度；
9．未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故
二級(jí)資質(zhì)
1．注冊(cè)資本不低于2000萬(wàn)元；
開發(fā)商
4．連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；
5．上一年房屋建筑施工面積10萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；
6．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于3人；
7．工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；
8．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》制度；
9．未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。
三級(jí)資質(zhì)
1．注冊(cè)資本不低于800萬(wàn)元；
2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)2年以上；
3．房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；
4．連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；
5．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；
6．工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱；
7．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》制度；
8．未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。
四級(jí)資質(zhì)
1．注冊(cè)資本不低于100萬(wàn)元；2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)1年以上；
3．已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；
4．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；
5．工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員；
6．商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》制度；
7．未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。
一般新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，首先定暫定資質(zhì)，一年后，根據(jù)該企業(yè)的業(yè)績(jī)核定資質(zhì)等級(jí)。暫定資質(zhì)有效期一年，可以延長(zhǎng)兩次，每次一年。所以級(jí)別根據(jù)該企業(yè)的業(yè)績(jī)來(lái)確定的，并不是級(jí)數(shù)越高就代表開發(fā)商資歷越高。
交房流程
1)核驗(yàn)業(yè)主材料
開發(fā)商
3)業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》
4)業(yè)主做綜合驗(yàn)收
5)業(yè)主就驗(yàn)收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見或解決方案
6)開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達(dá)成書面協(xié)議
7)根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題，無(wú)法在15日內(nèi)解決的，雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限達(dá)成書面協(xié)議
8)業(yè)主簽署《入住交接單》
五證兩書
《國(guó)有土地使用證》
開發(fā)商
（1）《國(guó)有土地使用證》國(guó)有土地使用證是單位和個(gè)人使用國(guó)有土地的法律憑證。北京市房屋土地管理局對(duì)直接填發(fā)的《國(guó)有土地使用證》，根據(jù)國(guó)有土地使用方式不同，分別加蓋“北京市房屋土地管理局劃撥土地使用證專用章”、“北京市房屋土地管理局有償土地使用證專用章”、“北京市房屋土地管理局交納使用費(fèi)土地使用專用章”、“北京市房屋土地管理局臨時(shí)土地使用證專用章”。
（2）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證》建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證是建設(shè)單位用地和建設(shè)工程的法律憑證，沒有這“兩證”的用地單位屬非法用地，其工程建筑也是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。
（3）《建設(shè)工程開工證》建設(shè)工程開工證是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，負(fù)責(zé)開工審批等項(xiàng)工作。
（4）《建筑用地規(guī)劃許可證》。建設(shè)單位向土地管理部門申請(qǐng)征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。
（5）《商品房預(yù)售許可證》商品房預(yù)售許可證的主管機(jī)關(guān)是北京市房屋土地管理局，證書由市房地局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。此外，如果是現(xiàn)房買賣，則開發(fā)商無(wú)須辦理預(yù)售許可證。但是根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第八條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售之前，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)以及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。一般情況下，開發(fā)商備案后，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門會(huì)發(fā)給《備案回執(zhí)》或類似的證明文件，以證明其進(jìn)行的商品房現(xiàn)售是合法的。所以購(gòu)房者購(gòu)買現(xiàn)房時(shí)，應(yīng)要求開發(fā)商出示《商品房現(xiàn)售備案回執(zhí)》。
解釋《住宅質(zhì)量保證書》
《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商對(duì)銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，可以作為商品房預(yù)、出售合同的補(bǔ)充約定，與合同具有同等效力。
我國(guó)房地產(chǎn)法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)向購(gòu)買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。工程質(zhì)量保證書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，其中應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。
商品房保修期從開發(fā)商將竣工驗(yàn)收的房屋交付使用之日起計(jì)算。工程質(zhì)量保證書中具體保修期限與保修范圍是：地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)；屋面防水為3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面為1年；《住宅質(zhì)量保證書》一般約定地下室及管道滲漏為1年；墻面、頂棚抹灰層脫落為1年；地面空鼓開裂、大面積起沙為1年；門窗翹裂、五金件及衛(wèi)生潔具損壞為1年；燈具、電器開關(guān)損壞為6個(gè)月；管道堵塞為2個(gè)月；供熱供冷系統(tǒng)設(shè)備為一個(gè)采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由買賣雙方自行約定，并寫在工程質(zhì)量保證書中。
房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，如經(jīng)保修單位維修后導(dǎo)致房屋使用功能受到影響，或因主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格給購(gòu)買人造成損失的，根據(jù)工程質(zhì)量保證書開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向《住宅質(zhì)量保證書》中注明的工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的，購(gòu)買人有權(quán)退房。
住宅質(zhì)量保證書，是房地產(chǎn)開發(fā)商將新建成的房屋出售給購(gòu)買人時(shí)，針對(duì)房屋質(zhì)量向購(gòu)買者做出承諾保證的書面文件，具有法律效力。
違約類型
盡管不斷有新的房地產(chǎn)政策出臺(tái)但開發(fā)商和業(yè)主之間的矛盾似乎并沒有減少?？磥?lái)，從有法可依到有法必依還需要一個(gè)過(guò)程。哪些行為是屬于違約業(yè)主可以依法追究其法律責(zé)任。
缺證延期
開發(fā)商
另一種情況是，如果合同中約定了某項(xiàng)裝修，但是開發(fā)商沒有做，那就是另一回事了，這與以以次充好達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)是不同的，此時(shí)可以房屋沒有達(dá)到合同約定為由起訴，開發(fā)商會(huì)因此承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。
約定不符
還有很多的糾紛是因?yàn)橘?gòu)房人收樓后發(fā)現(xiàn)房屋的品質(zhì)與當(dāng)初合同約定的不相符。具體情況有很多種，比如面積有出入(大于3%)、窗戶的弧型窗變成平面窗、水電氣未能到戶等等，這都屬于開發(fā)商的違約。但有時(shí)因?yàn)橐恍┘?xì)小的質(zhì)量瑕疵導(dǎo)致與合同約定的交樓標(biāo)準(zhǔn)不符，則不應(yīng)當(dāng)看成是開發(fā)商的違約。
不合理收費(fèi)
購(gòu)房人關(guān)注的另外一個(gè)重要方面就是收費(fèi)，哪些費(fèi)用該收而哪些費(fèi)用不該收。比如不能收取一年以上的物業(yè)管理費(fèi)，不能收取超出公攤部分的費(fèi)用，不能強(qiáng)行收取辦理房產(chǎn)證的手續(xù)費(fèi)(業(yè)主也可自行辦理)等等。如果開發(fā)商單方面發(fā)生這些行為，則屬于開發(fā)商違約。四、交樓后發(fā)生質(zhì)量問題開發(fā)商推委責(zé)任
房屋作為一種產(chǎn)品，發(fā)生質(zhì)量問題是難免的，但關(guān)鍵是發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)解決。比如地下車庫(kù)漏水、墻皮開裂等等。在購(gòu)房之初，購(gòu)房人都已經(jīng)交納了一筆維修基金以及物業(yè)管理費(fèi)，解決這些問題是開發(fā)商或者物業(yè)責(zé)無(wú)旁貸的。如果遇上開發(fā)商違約，購(gòu)房者怎么辦呢？《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十一條規(guī)定：“質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重做、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任?！钡谝话倭闫邨l規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
救市評(píng)論
2008年10月22日晚，中國(guó)政府給房地產(chǎn)市場(chǎng)下達(dá)“救市”系列政策，這一系列政策究竟會(huì)對(duì)未來(lái)樓市走向產(chǎn)生多大作用？多位在省城有樓盤銷售的開發(fā)商紛紛發(fā)表了各自觀點(diǎn)。樓市新政一石激起千層浪，省城部分開發(fā)商認(rèn)為：二套房完全解禁才是真救市。
救市政策
針對(duì)廣州、深圳等發(fā)達(dá)城市出現(xiàn)的斷供等問題，最新的救市政策無(wú)疑給了民眾和開發(fā)商信心。雖然之前政府確有過(guò)遏制房產(chǎn)暴利政策出臺(tái)，但總體初衷還是為了樓市健康發(fā)展。有開發(fā)商認(rèn)為，救市政策對(duì)開發(fā)商是個(gè)好消息，但對(duì)于一直在持幣觀望的購(gòu)房人，其觀望情緒還將繼續(xù)。這樣的趨勢(shì)年底前也不會(huì)有太大改觀。
利好有限
首先，合肥房?jī)r(jià)一直較穩(wěn)，因此受本輪新政的影響也不會(huì)太大。市場(chǎng)走向、價(jià)格漲跌都還是由市場(chǎng)的供求關(guān)系決定。而財(cái)政部此次降低契稅等政策，只能說(shuō)是發(fā)出信號(hào)，向購(gòu)房者表明政府開始刺激和鼓勵(lì)樓市了。更有開發(fā)商擔(dān)心會(huì)有反作用。這樣的消息，對(duì)業(yè)內(nèi)人士來(lái)說(shuō)可能是一種刺激，覺得它是一種利好，但對(duì)老百姓而言，反而會(huì)覺得樓市可能真的不行了。還有開發(fā)商認(rèn)為，新政肯定有效，但不會(huì)在短期內(nèi)產(chǎn)生明顯效果，至少滯后半年才能表現(xiàn)出效果。還有開發(fā)商預(yù)計(jì)，若無(wú)太大變化，元旦左右合肥可望出臺(tái)相應(yīng)救市政策。
解禁救市
雖然政策對(duì)當(dāng)前樓市來(lái)得及時(shí)，但作用還要觀察。而且，有開發(fā)商稱，新政可能對(duì)投資和投機(jī)客更好，而且契稅、印花稅所占比重比較低，對(duì)購(gòu)房者影響有限。有人認(rèn)為“時(shí)機(jī)好”，有人認(rèn)為“時(shí)機(jī)不太好”。省城有開發(fā)商表示，樓市關(guān)鍵問題是房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)下不來(lái)，契稅、印花稅的調(diào)整作用也就有限，從政策層面來(lái)看，政策主要是面向首次置業(yè)和有改善居住條件意愿的人群，樓市來(lái)說(shuō)，投資和投機(jī)性購(gòu)房可能更振奮市場(chǎng)信心。就合肥市場(chǎng)來(lái)看，觀望的情緒還是很濃，應(yīng)該更多地給觀望者信心。不少開發(fā)商期望政府及早解禁二套房，使二套房和一套房享受同樣政策，才是真正的救市。
發(fā)展趨勢(shì)
開發(fā)商已經(jīng)進(jìn)入“優(yōu)勝劣汰”，以普遍采用的熟地出讓模式來(lái)看，開發(fā)商對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本除了土
開發(fā)商
在土地出讓價(jià)格公開的情況下，開發(fā)商如今的項(xiàng)目成本幾乎是可測(cè)算的。由于利潤(rùn)水平下降，房地產(chǎn)商的生存越來(lái)越需要依靠規(guī)模效應(yīng)。與此同時(shí)，在自住時(shí)代，購(gòu)房者對(duì)于房產(chǎn)的要求已經(jīng)不再僅僅局限于此前的地段和價(jià)格，購(gòu)房者對(duì)樓盤和開發(fā)商品牌要求正變得越來(lái)越高。復(fù)地集團(tuán)總裁范偉表示，同一地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)，知名房地產(chǎn)商占有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。這種情形下，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)變得更加集中，小型房地產(chǎn)商的逐步淘汰正在發(fā)生，大型地產(chǎn)商規(guī)模將會(huì)更加集中。
最新動(dòng)態(tài)
地方版“國(guó)五條”細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)，樓市“小陽(yáng)春”蹤跡難尋。然而，平靜之下卻暗流涌動(dòng)。中國(guó)證券報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)的買賣雙方早已針對(duì)政策漏洞，祭出應(yīng)對(duì)之策。在二手房市場(chǎng)，假結(jié)婚與假離婚雙管齊下，力求降低交易成本。在新房市場(chǎng)，開發(fā)商千方百計(jì)在價(jià)格上做文章，既完成交易，又不犧牲利潤(rùn)。在與政策博弈的過(guò)程中，瞞天過(guò)海、暗度陳倉(cāng)、金蟬脫殼、趁火打劫……“三十六計(jì)”的戲碼悄然上演。
經(jīng)歷多輪調(diào)控洗禮的開發(fā)商和房地產(chǎn)中介，已總結(jié)出一套日臻圓熟的應(yīng)對(duì)之道。這不僅在一定程度上削弱了政策效力，同時(shí)也被認(rèn)為是對(duì)市場(chǎng)形態(tài)的修復(fù)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著樓市調(diào)控進(jìn)一步強(qiáng)化，類似的應(yīng)對(duì)手段恐怕還將上演。對(duì)此，調(diào)控政策不僅要嚴(yán)厲執(zhí)行，個(gè)別條款還需適時(shí)調(diào)整，使之適應(yīng)市場(chǎng)新變化。